Autorisations d'urbanisme

Présentation des plus-values à court terme et à long terme

Les plus-values sont dites «  à court terme  » lorsqu’elles proviennent de la cession :

• soit d’éléments de toute nature acquis ou créés par l’entreprise depuis moins de 2 ans.

• soit d’éléments amortissables détenus depuis au moins 2 ans, pour la fraction correspondant aux amortissements déduits pour l’assiette de l’impôt.

À noter

Le délai de 2 ans se calcule jour par jour, depuis la date d’entrée dans l’actif de l’entreprise.

Au contraire, les plus-values sont dites «  à long terme  » lorsqu’elles proviennent de la cession :

• soit d’éléments non amortissables détenus depuis au moins 2 ans

• soit d’éléments amortissables détenus depuis au moins 2 ans dans la mesure où les plus-values excèdent le montant global des amortissements déduits pour l’assiette de l’impôt.

Exemple

Un élément amortissable a été acheté 1 000 € et a donné lieu à la constitution d’amortissements pour un montant de 300 €.

Sa valeur comptable est donc de 1 000 – 300 = 700 €.

Si cet élément est vendu 1 200 € :

• Moins de 2 ans après son entrée dans l’actif, la plus-value en résultant (soit 1 200 – 700 = 500 €) est une plus-value à court terme.

• Au moins 2 ans après son entrée dans l’actif, la plus-value de 500 € est considérée comme :

  • à court terme jusqu'à 300 € (montant des amortissements précédemment déduits des bénéfices imposables)

  • et à long terme pour le surplus, c'est-à-dire 500 – 300 = 200 €.

En revanche, si le même élément était vendu 900 €, la plus-value de cession (900 – 700) serait de 200 € et donc inférieure au montant des amortissements (300 €) précédemment déduits des bénéfices. Dans ce cas, cette plus-value aurait, pour sa totalité, le caractère de plus-value à court terme.

Imposition des plus-values à court terme

La somme des plus-values et des moins-values à court terme réalisées au cours de l'exercice constitue la plus-value nette à court terme.

La plus-value nette à court terme s'ajoute au résultat imposable dans les conditions et au taux de l’impôt sur le revenu (particuliers) (barème progressif de 0 % à 45 %).

Les entreprises relevant de l’IR peuvent étaler l'imposition sur 3 ans à parts égales (sur l’année de réalisation et les 2 années suivantes).

Imposition des plus-values à long terme

La plus-value nette à long terme est soumise au prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux global de 30 %, qui se décompose de la façon suivante :

• 12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu (IR)

• 17,2 % au titre des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine.

À noter

L'entreprise peut imputer les moins-values à long terme qui ont été subies au cours des 10 exercices antérieurs sur la plus-value nette à long terme réalisée au titre d’un exercice.

En cas de décès de l'exploitant, les plus-values constatées sont soumises au régime fiscal des plus-values à long terme. Il est procédé à une compensation générale entre les plus et moins-values constatées, sans tenir compte de la durée de détention des éléments d’actif immobilisé correspondants. Ainsi, lorsque la compensation fait apparaître une plus-value nette à long terme, celle-ci est taxée au taux global de 30 %.

Imposition des plus-values immobilières à long terme

Par ailleurs, en cas de plus-value immobilière à long terme, l'entreprise bénéficie d'un abattement en fonction de la durée de détention de l'immeuble. L’abattement s’applique aux plus-values réalisées sur un immeuble (bâti ou non bâti) affecté à l'exploitation et inscrit au bilan ou au registre des immobilisations.

L'abattement s'applique également aux plus-values réalisées sur des parts de sociétés à prépondérance immobilière et sur les droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier (professionnels). En revanche, les immeubles destinés à être démolis et les terrains à bâtir sont exclus de l'abattement.

L'abattement est de 10 % par année de détention au-delà de la 5^e (c'est-à-dire à partir de la 6^e année). Les années de détention s’apprécient par période de 12 mois. Ainsi, le bien immobilier doit être inscrit au bilan pendant une période d’au moins 60 mois (5 × 12) pour ouvrir droit à un abattement.

En pratique, la plus-value réalisée sur un bien immobilier détenu depuis plus de 15 ans est donc totalement exonérée.

Exemple

La plus-value réalisée sur un bien immobilier détenu depuis 8 ans est exonérée à hauteur de 30 %.

Exonération en fonction du montant des recettes

L'exonération en fonction du montant des recettes annuelles s’applique aux plus-values nettes de cession d’éléments de l’actif immobilisé réalisées par les entreprises individuelles ou sociétés de personnes (SNC (professionnels), SCS (professionnels), sociétés civiles) soumises à l’impôt sur le revenu (IR).

Le montant des recettes annuelles s’entend de la moyenne des recettes hors taxes réalisées au titre des exercices clos (ramenés le cas échéant à 12 mois) au cours des 2 années civiles qui précèdent la date de clôture de l’exercice de réalisation des plus-values.

À noter

Si l'exploitant ou la société exerçait plusieurs activités, les recettes réalisées dans l’ensemble des activités sont prises en compte.

Pour bénéficier de l'exonération, l'exploitant ou la société doit exercer une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, à titre professionnel, depuis au moins 5 ans.

La plus-value est exonérée de l'une des manières suivantes :

• Exonération de la totalité de la plus-value, lorsque les recettes annuelles sont inférieures ou égales à 250 000 € (activité d'achat-revente ou de fourniture de logement) ou 90 000 € (prestation de service ou bénéfices non commerciaux)

• Exonération partielle de la plus-value, en fonction des recettes et de l'activité de l'entreprise :

  • Activité d'achat-revente ou de fourniture de logement. Lorsque les recettes sont supérieures à 250 000 € et inférieures à 350 000 €, le taux d'exonération se calcule de la manière suivante : (350 000 - Recettes) / 100 000.

  • Prestation de service ou bénéfices non commerciaux (BNC). Lorsque les recettes sont supérieures à 90 000 € et inférieures à 126 000 €, le taux d'exonération se calcule de la manière suivante : (126 000 - Recettes) / 36 000.

Au-delà de ces seuils, la plus-value n'est pas exonérée.

Exemple

Un exploitant qui exerce une activité d'achat-revente a réalisé, en année N, une plus-value de cession de 70 000 €. Son exercice comptable coïncide avec l’année civile et le montant de ses recettes s’établit à :

• Recettes N-2 : 320 000 €

• Recettes N-1 : 240 000 €

La moyenne des recettes de 2020 et 2021 est égale à : (320 000 + 240 000) / 2 = 280 000 €.

Le montant exonéré de la plus-value est égal à : 70 000 × (350 000 – 280 000 / 100 000) = 49 000 €.

La plus-value sera donc imposée à hauteur de 70 000 – 49 000 = 21 000 €.

À savoir

L’exonération n’est pas cumulable avec le régime d'exonération en fonction du prix de cession (détaillé ci-dessous). En revanche, elle peut être cumulée avec l’exonération des plus-values réalisées lors du départ à la retraite.

Exonération en fonction du prix de cession

L'exonération en fonction du prix de cession s'applique aux plus-values réalisées en cas de transmission à titre onéreux ou à titre gratuit d'une entreprise individuelle ou d'une branche complète d’activité.

Pour bénéficier de l'exonération, l’activité transmise doit être de nature commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole et exercée depuis au moins 5 ans.

La plus-value est exonérée de l'une des manières suivantes :

• Exonération de la totalité de la plus-value, lorsque la valeur des éléments transmis (hors biens immobiliers) est inférieure à 500 000 €.

• Exonération partielle de la plus-value, lorsque la valeur des éléments transmis (hors biens immobiliers) est comprise entre 500 000 € et 1 000 000 €. Le taux d'exonération est calculé de la manière suivante : (1 000 000 – Valeur des éléments transmis) / 500 000.

Exemple

Une entreprise individuelle est cédée pour un prix de 1 300 000 €. Parmi les éléments transmis figure un immeuble dont le prix de cession est de 620 000 €. Déduction faite de ce montant, la transmission envisagée est donc égale à 680 000 €.

La plus-value réalisée lors de la cession s'élève à 110 000 €.

Le montant exonéré de la plus-value est égal à : 110 000 x (1 000 000 – 680 000) / 500 000 = 70 400 €.

La plus-value sera donc imposée à hauteur de 110 000 - 70 400 = 39 600 €.

Exonération en cas de départ à la retraite

L'exonération en cas de départ à la retraite concerne la plus-value réalisée lors de la cession soit d'une entreprise individuelle, soit de l'intégralité des titres détenus par un associé qui exerce son activité dans une société soumise à l'impôt sur le revenu (IR).

À noter

En cas de départ à la retraite, l'exonération des plus-values ne porte que sur l'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux de 17,20 % restent dus.

Régime de droit commun

Lorsque le régime de droit commun s'applique, les plus-values réalisées sont comprises dans le résultat ordinaire de l'exercice en cours. Elles sont donc taxées au taux normal de 25 % (ou au taux réduit de 15 % pour les PME).

En cas de moins-values, celles-ci s'imputent sur le bénéfice d'exploitation ou contribuent à la formation d'un déficit reportable (professionnels).

Le régime de droit commun s'applique aux plus-values suivantes :

• Cession des immobilisations corporelles et incorporelles (ex : fonds de commerce, terrains, immeubles ou brevets)

• Cession de titres de société à prépondérance immobilière (SPI) non cotées

• Cession de titres de participation détenus depuis moins de 2 ans ou de titres de placement

• Cession de titres de sociétés établies dans un État ou territoire non coopératif.

Régimes particuliers

D'autres plus-values bénéficient d'un régime d'imposition à taux réduit :

• Cession de titres de participation détenus depuis au moins 2 ans. Le taux est fixé à 0 %, et l’entreprise supporte une imposition sur une quote-part de frais et charge évaluée forfaitairement à 12 % du montant brut des plus-values de cession.

• Cession de titres de société à prépondérance immobilière (SPI) cotées. Le taux est fixé à 19 %.

• Cessions de titres de fonds commun de placement à risques, de fonds professionnel de capital investissement ou de société de capital risque détenus depuis au moins 5 ans. Le taux est fixé à 15 %.

De plus, un dispositif temporaire permet l’imposition au taux réduit de 19 % des plus-values résultant de la cession d'immeubles. Le bénéfice de ce dispositif est subordonné au respect des conditions suivantes :

• L'immeuble cédé correspond à des locaux à usage de bureaux ou à usage commercial, des locaux à usage industriel ou à un terrain à bâtir.

• Les locaux ou le terrain cédés doivent être situés dans l'une des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements.

• L'acquéreur de l'immeuble est une personne morale (ex : une société) sans lien de dépendance avec l'entreprise bénéficiaire du dispositif. Autrement dit, l'une des deux entreprises ne doit pas détenir directement ou par personne interposée la majorité du capital social de l'autre ou y exercer le pouvoir de décision. Les entreprises ne doivent pas non plus être placées l'une et l'autre sous le contrôle d'une même tierce entreprise.

• La cession doit être réalisée au plus tard le 31 décembre 2026. Toutefois, si une promesse de vente a été conclue avant le 31 décembre 2026, la cession peut être réalisée dans les 2 ans qui suivent la date de la promesse.

• L'acquéreur s’engage à transformer les locaux acquis (ou à construire sur le terrain) en locaux à usage d’habitation dans un délai de 4 ans à compter de la date de clôture de l’exercice au cours duquel l’acquisition est intervenue. Le délai est porté à 6 ans pour les opérations d'aménagement créant une emprise au sol d'au moins 20 000 m². Dans un cas comme dans l'autre, l'acquéreur peut demander un délai supplémentaire d'1 an renouvelable à l'administration, au plus tard 3 mois avant l'expiration du délai initial. La condition est réputée satisfaite si la surface habitable représente, après transformation, au moins 75 % de la surface totale.

À noter

L'acquéreur qui manque à son engagement de transformation ou de construction encourt une amende égale au montant de l’économie d’impôt enregistrée par l'entreprise cédante.

Présentation des plus-values à court terme et à long terme

Les plus-values sont dites «  à court terme  » lorsqu’elles proviennent de la cession :

• soit d’éléments de toute nature acquis ou créés par l’entreprise depuis moins de 2 ans.

• soit d’éléments amortissables détenus depuis au moins 2 ans, pour la fraction correspondant aux amortissements déduits pour l’assiette de l’impôt.

À noter

Le délai de 2 ans se calcule jour par jour, depuis la date d’entrée dans l’actif de l’entreprise.

Au contraire, les plus-values sont dites «  à long terme  » lorsqu’elles proviennent de la cession :

• soit d’éléments non amortissables détenus depuis au moins 2 ans

• soit d’éléments amortissables détenus depuis au moins 2 ans dans la mesure où les plus-values excèdent le montant global des amortissements déduits pour l’assiette de l’impôt.

Exemple

Un élément amortissable a été acheté 1 000 € et a donné lieu à la constitution d’amortissements pour un montant de 300 €.

Sa valeur comptable est donc de 1 000 – 300 = 700 €.

Si cet élément est vendu 1 200 € :

• Moins de 2 ans après son entrée dans l’actif, la plus-value en résultant (soit 1 200 – 700 = 500 €) est une plus-value à court terme.

• Au moins 2 ans après son entrée dans l’actif, la plus-value de 500 € est considérée comme :

  • à court terme jusqu'à 300 € (montant des amortissements précédemment déduits des bénéfices imposables)

  • et à long terme pour le surplus, c'est-à-dire 500 – 300 = 200 €.

En revanche, si le même élément était vendu 900 €, la plus-value de cession (900 – 700) serait de 200 € et donc inférieure au montant des amortissements (300 €) précédemment déduits des bénéfices. Dans ce cas, cette plus-value aurait, pour sa totalité, le caractère de plus-value à court terme.

Imposition des plus-values à court terme

La somme des plus-values et des moins-values à court terme réalisées au cours de l'exercice constitue la plus-value nette à court terme.

La plus-value nette à court terme s'ajoute au résultat imposable dans les conditions et au taux de l’impôt sur le revenu (particuliers) (barème progressif de 0 % à 45 %).

Les entreprises relevant de l’IR peuvent étaler l'imposition sur 3 ans à parts égales (sur l’année de réalisation et les 2 années suivantes).

Imposition des plus-values à long terme

La plus-value nette à long terme est soumise au prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux global de 30 %, qui se décompose de la façon suivante :

• 12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu (IR)

• 17,2 % au titre des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine.

À noter

L'entreprise peut imputer les moins-values à long terme qui ont été subies au cours des 10 exercices antérieurs sur la plus-value nette à long terme réalisée au titre d’un exercice.

En cas de décès de l'exploitant, les plus-values constatées sont soumises au régime fiscal des plus-values à long terme. Il est procédé à une compensation générale entre les plus et moins-values constatées, sans tenir compte de la durée de détention des éléments d’actif immobilisé correspondants. Ainsi, lorsque la compensation fait apparaître une plus-value nette à long terme, celle-ci est taxée au taux global de 30 %.

Imposition des plus-values immobilières à long terme

Par ailleurs, en cas de plus-value immobilière à long terme, l'entreprise bénéficie d'un abattement en fonction de la durée de détention de l'immeuble. L’abattement s’applique aux plus-values réalisées sur un immeuble (bâti ou non bâti) affecté à l'exploitation et inscrit au bilan ou au registre des immobilisations.

L'abattement s'applique également aux plus-values réalisées sur des parts de sociétés à prépondérance immobilière et sur les droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier (professionnels). En revanche, les immeubles destinés à être démolis et les terrains à bâtir sont exclus de l'abattement.

L'abattement est de 10 % par année de détention au-delà de la 5^e (c'est-à-dire à partir de la 6^e année). Les années de détention s’apprécient par période de 12 mois. Ainsi, le bien immobilier doit être inscrit au bilan pendant une période d’au moins 60 mois (5 × 12) pour ouvrir droit à un abattement.

En pratique, la plus-value réalisée sur un bien immobilier détenu depuis plus de 15 ans est donc totalement exonérée.

Exemple

La plus-value réalisée sur un bien immobilier détenu depuis 8 ans est exonérée à hauteur de 30 %.

Exonération en fonction du montant des recettes

L'exonération en fonction du montant des recettes annuelles s’applique aux plus-values nettes de cession d’éléments de l’actif immobilisé réalisées par les entreprises individuelles ou sociétés de personnes (SNC (professionnels), SCS (professionnels), sociétés civiles) soumises à l’impôt sur le revenu (IR).

Le montant des recettes annuelles s’entend de la moyenne des recettes hors taxes réalisées au titre des exercices clos (ramenés le cas échéant à 12 mois) au cours des 2 années civiles qui précèdent la date de clôture de l’exercice de réalisation des plus-values.

À noter

Si l'exploitant ou la société exerçait plusieurs activités, les recettes réalisées dans l’ensemble des activités sont prises en compte.

Pour bénéficier de l'exonération, l'exploitant ou la société doit exercer une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, à titre professionnel, depuis au moins 5 ans.

La plus-value est exonérée de l'une des manières suivantes :

• Exonération de la totalité de la plus-value, lorsque les recettes annuelles sont inférieures ou égales à 250 000 € (activité d'achat-revente ou de fourniture de logement) ou 90 000 € (prestation de service ou bénéfices non commerciaux)

• Exonération partielle de la plus-value, en fonction des recettes et de l'activité de l'entreprise :

  • Activité d'achat-revente ou de fourniture de logement. Lorsque les recettes sont supérieures à 250 000 € et inférieures à 350 000 €, le taux d'exonération se calcule de la manière suivante : (350 000 - Recettes) / 100 000.

  • Prestation de service ou bénéfices non commerciaux (BNC). Lorsque les recettes sont supérieures à 90 000 € et inférieures à 126 000 €, le taux d'exonération se calcule de la manière suivante : (126 000 - Recettes) / 36 000.

Au-delà de ces seuils, la plus-value n'est pas exonérée.

Exemple

Un exploitant qui exerce une activité d'achat-revente a réalisé, en année N, une plus-value de cession de 70 000 €. Son exercice comptable coïncide avec l’année civile et le montant de ses recettes s’établit à :

• Recettes N-2 : 320 000 €

• Recettes N-1 : 240 000 €

La moyenne des recettes de 2020 et 2021 est égale à : (320 000 + 240 000) / 2 = 280 000 €.

Le montant exonéré de la plus-value est égal à : 70 000 × (350 000 – 280 000 / 100 000) = 49 000 €.

La plus-value sera donc imposée à hauteur de 70 000 – 49 000 = 21 000 €.

À savoir

L’exonération n’est pas cumulable avec le régime d'exonération en fonction du prix de cession (détaillé ci-dessous). En revanche, elle peut être cumulée avec l’exonération des plus-values réalisées lors du départ à la retraite.

Exonération en fonction du prix de cession

L'exonération en fonction du prix de cession s'applique aux plus-values réalisées en cas de transmission à titre onéreux ou à titre gratuit d'une entreprise individuelle ou d'une branche complète d’activité.

Pour bénéficier de l'exonération, l’activité transmise doit être de nature commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole et exercée depuis au moins 5 ans.

La plus-value est exonérée de l'une des manières suivantes :

• Exonération de la totalité de la plus-value, lorsque la valeur des éléments transmis (hors biens immobiliers) est inférieure à 500 000 €.

• Exonération partielle de la plus-value, lorsque la valeur des éléments transmis (hors biens immobiliers) est comprise entre 500 000 € et 1 000 000 €. Le taux d'exonération est calculé de la manière suivante : (1 000 000 – Valeur des éléments transmis) / 500 000.

Exemple

Une entreprise individuelle est cédée pour un prix de 1 300 000 €. Parmi les éléments transmis figure un immeuble dont le prix de cession est de 620 000 €. Déduction faite de ce montant, la transmission envisagée est donc égale à 680 000 €.

La plus-value réalisée lors de la cession s'élève à 110 000 €.

Le montant exonéré de la plus-value est égal à : 110 000 x (1 000 000 – 680 000) / 500 000 = 70 400 €.

La plus-value sera donc imposée à hauteur de 110 000 - 70 400 = 39 600 €.

Exonération en cas de départ à la retraite

L'exonération en cas de départ à la retraite concerne la plus-value réalisée lors de la cession soit d'une entreprise individuelle, soit de l'intégralité des titres détenus par un associé qui exerce son activité dans une société soumise à l'impôt sur le revenu (IR).

À noter

En cas de départ à la retraite, l'exonération des plus-values ne porte que sur l'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux de 17,20 % restent dus.

Régime de droit commun

Lorsque le régime de droit commun s'applique, les plus-values réalisées sont comprises dans le résultat ordinaire de l'exercice en cours. Elles sont donc taxées au taux normal de 25 % (ou au taux réduit de 15 % pour les PME).

En cas de moins-values, celles-ci s'imputent sur le bénéfice d'exploitation ou contribuent à la formation d'un déficit reportable (professionnels).

Le régime de droit commun s'applique aux plus-values suivantes :

• Cession des immobilisations corporelles et incorporelles (ex : fonds de commerce, terrains, immeubles ou brevets)

• Cession de titres de société à prépondérance immobilière (SPI) non cotées

• Cession de titres de participation détenus depuis moins de 2 ans ou de titres de placement

• Cession de titres de sociétés établies dans un État ou territoire non coopératif.

Régimes particuliers

D'autres plus-values bénéficient d'un régime d'imposition à taux réduit :

• Cession de titres de participation détenus depuis au moins 2 ans. Le taux est fixé à 0 %, et l’entreprise supporte une imposition sur une quote-part de frais et charge évaluée forfaitairement à 12 % du montant brut des plus-values de cession.

• Cession de titres de société à prépondérance immobilière (SPI) cotées. Le taux est fixé à 19 %.

• Cessions de titres de fonds commun de placement à risques, de fonds professionnel de capital investissement ou de société de capital risque détenus depuis au moins 5 ans. Le taux est fixé à 15 %.

De plus, un dispositif temporaire permet l’imposition au taux réduit de 19 % des plus-values résultant de la cession d'immeubles. Le bénéfice de ce dispositif est subordonné au respect des conditions suivantes :

• L'immeuble cédé correspond à des locaux à usage de bureaux ou à usage commercial, des locaux à usage industriel ou à un terrain à bâtir.

• Les locaux ou le terrain cédés doivent être situés dans l'une des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements.

• L'acquéreur de l'immeuble est une personne morale (ex : une société) sans lien de dépendance avec l'entreprise bénéficiaire du dispositif. Autrement dit, l'une des deux entreprises ne doit pas détenir directement ou par personne interposée la majorité du capital social de l'autre ou y exercer le pouvoir de décision. Les entreprises ne doivent pas non plus être placées l'une et l'autre sous le contrôle d'une même tierce entreprise.

• La cession doit être réalisée au plus tard le 31 décembre 2026. Toutefois, si une promesse de vente a été conclue avant le 31 décembre 2026, la cession peut être réalisée dans les 2 ans qui suivent la date de la promesse.

• L'acquéreur s’engage à transformer les locaux acquis (ou à construire sur le terrain) en locaux à usage d’habitation dans un délai de 4 ans à compter de la date de clôture de l’exercice au cours duquel l’acquisition est intervenue. Le délai est porté à 6 ans pour les opérations d'aménagement créant une emprise au sol d'au moins 20 000 m². Dans un cas comme dans l'autre, l'acquéreur peut demander un délai supplémentaire d'1 an renouvelable à l'administration, au plus tard 3 mois avant l'expiration du délai initial. La condition est réputée satisfaite si la surface habitable représente, après transformation, au moins 75 % de la surface totale.

À noter

L'acquéreur qui manque à son engagement de transformation ou de construction encourt une amende égale au montant de l’économie d’impôt enregistrée par l'entreprise cédante.